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行业进阶在即 中国房产中介需洞悉5变化

伴随中国房地产30多年的黄金时代,房产服务中介行业也历经迭代,日趋成熟。由于旺盛的人力需求以及适中的职业门槛,中介行业也成为了中国吸纳社会劳动力就业的重要领域,活跃在大街小巷、城市社区的年轻中介经纪人成为了百姓身边最常见的“邻居”。

 

那么,行业应该如何自处?洞悉这些问题对于处在中介行业中的每一个人来说,都将是决定其是否可以跨越时代变革鸿沟的首要任务。2018年以来的中介行业,可以说是纷繁复杂,眼花缭乱。但抛开表面的热闹,我们似乎需要对行业作出以下的基本推断,才能应对眼前的变革

第一,市场从上行周期进入下行周期,下半年及明年的行业生存空间将整体性收缩,行业面临新一轮的下行考验。

     过去三年,中介行业实际上享受了非常显著的市场红利:

     1、二手房从一、二线重点城市扩散到更广阔的弱二线与强三线,越来越多的城市步入二手房时代,中介的市场蛋糕总体上明显扩大;

     2、房价总体上呈现一轮三年的上涨周期,有的城市房价涨幅超过1倍,单佣的上升为中介提供了生存基础;

     3、三四线城市的棚户区改造与货币化补贴刺激了新房市场的快速上涨,为中介一、二手联动业务提供了更多的收入来源。展望下半年及明年,这三个市场红利将同步收缩,二手房交易量,特别是2017年增速过快的成都、武汉、重庆等强二线城市已经步入下行通道;房价的上行周期暂时告一段落,进入平稳甚至下行周期;货币化补贴的逐步退出也意味着新房市场的减缓。总之,中介行业的“市场基本面”将会恶化。

     第二,从单一交易型业务向租赁、装修等更多的多元化业务转型,特别是租赁,将会成为中介业务的“稳定器”。

     租赁对于中介,特别是对于单店的运营具有重要意义:

     1、在下行周期中,租赁作为更稳定的弱周期业务,可以为门店运营提供相对稳定的现金流,给门店和人员一个缓冲期;

     2、租赁管理业务是衡量门店估值的重要决定因素,即便是转店,有了租赁业务,才有店面估值;

     3、租赁管理的房源为交易提供更精准的委托,甚至是独家房源委托,租售并举才能稳定发展。

     第三,下行周期中,从成交为王到品质为王的转变将会大大加速。

     在今天的商品与服务市场,品质消费已经获得明显的溢价,中介行业的品质消费升级同样是不可逆转的趋势。然而在上行周期中,成交周期短,专业服务的价值难以发挥。相反,在下行周期中,这种趋势将会改变,消费者主权将更加上升,对服务品质的要求也会上升,特别是更长的成交与服务周期将推动专业服务与职业化纪人的溢价。

     第四,假房源平台与中介行业的关系趋于紧张,两者之间的冲突将会加剧。

     目前的中介行业里,线上房源信息几乎为一家平台垄断,全行业的端口费总额大概60亿,TOP1收入超过40亿,处于绝对的垄断地位,即便端口不涨价,在下行市场中,由于中介佣金收入下降,端口费在佣金中的占比不降反增。特别是在广大的三四线市场,中介对端口的依赖程度更高,冲突也更严重。

     第五,行业从竞争关系走向有限的合作关系。

     随着市场从卖方力量走向买方力量,合作成交的迫切性上升,经纪人与经纪人之间、门店与门店之间合作需求上升,合作才能互惠,中介行业进化的根本出路就是从竞争走向合作。

Time:2018-07-31 21:53:09  编辑:jinfeng
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